재개발 재건축 양도세 계산방법, 장기보유특별공제 정리

 

재건축이나 재개발로 새 아파트를 받고 나면, 팔 때가 되어 가장 먼저 걸리는 게 세금이에요.

얼마가 나올지도 궁금하지만, 내가 계산한 게 맞는지가 더 불안하시죠.

 

같은 집을 같은 값에 팔아도 계산 순서 하나만 어긋나면 세금이 크게 달라져요.

실제 사례를 통해서 처음부터 끝까지 쉽게 설명드릴게요.

 

 

나는 원조합원일까, 승계조합원일까?

 

 

 

관리처분계획인가일 전부터 집을 갖고 있었다면 원조합원이에요.

인가일 이후 입주권을 사서 들어왔다면 승계조합원이고요.

원조합원이 추가분담금을 내고 받은 새 아파트를 1세대 1주택 비과세로 팔았던 사례로 설명드릴게요.

 

양도차익은 한 덩어리로 보지 않고 기간에 따라 구분해서 보는데요.

종전주택분, 관리처분계획인가 이후 추가분담금 각각 나눠서 봐야 해요.

어떤 말일까요?

 

구분	보유기간을 세기 시작하는 날
종전 주택 몫	종전 주택을 취득한 날
추가분담금 몫	관리처분계획인가일

 

양도세를 계산할 때 두 부분을 한 번에 계산하면 추가분담금 몫까지 오래전부터 가진 것처럼 공제를 받게 돼요.

신고서는 당장 멀쩡해 보여도 세무조사에서 걸리면서 가산세가 붙어 원래 내야 할 세금보다 더 많이 내게 돼요.

 

실제 사례로 직접 계산해 볼게요

• 2011년 1월에 재개발 대상 주택을 10억 원에 취득
• 2015년 4월 관리처분계획인가 때 종전주택 평가액(권리가액)은 16억 원, 추가분담금은 4억 원
• 2026년 4월에 30억 원에 양도
• 거주기간 : 종전 주택 10년, 새 아파트 6년
• 1세대 1주택 비과세 요건은 갖춘 상태였어요.

 

1단계. 양도차익을 세 덩어리로 나눠요

항목	계산	금액
인가 전 양도차익	권리가액 16억 − 취득가액 10억	6억 원
인가 후 양도차익	양도가액 30억 − (권리가액 16억 + 추가분담금 4억)	10억 원
그중 종전 주택 몫	10억 × 16/20(권리가액 16억 + 추가분담금 4억)	8억 원
그중 추가분담금 몫	10억 × 4/20 (권리가액 16억 + 추가분담금 4억)	2억 원

 

*인가 후 양도차익 10억 원을 두 금액의 비율(16 : 4)로 나눈 거예요.

 

2단계. 12억을 넘는 부분만 세금 계산 대상이에요

1세대 1주택 비과세가 적용되니까 양도가액 30억 원 중 12억 원을 넘는 부분만 과세돼요.

비율로 따지면 (30억 − 12억) ÷ 30억 = 60%예요.

12억을 제외한 18억을 비율에 따라 각각 곱하고, 장기보유특별공제를 뺀 값이 양도소득금액이에요.

구분	① 인가 전(종전 주택)	② 인가 후(종전 주택)	③ 인가 후(추가분담금)
양도차익	6억 원	8억 원	2억 원
12억 초과분 (× 60%)	3.6억 원	4.8억 원	1.2억 원
장기보유특별공제율	80%	80%	64%
공제액	2.88억 원	3.84억 원	0.768억 원
양도소득금액	7,200만 원	9,600만 원	4,320만 원

 

세 금액을 더하면 7,200만 + 9,600만 + 4,320만 = 2억 1,120만 원이에요.

 

장기보유특별공제는 종전주택 80%, 새 주택 64%로 계산돼요

 

1세대 1주택은 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 공제받아요.

종전 주택 몫은 보유도 거주도 10년이 넘어서 80%예요.

추가분담금 몫은 인가일부터 보유기간이 10년 이상이라 40%, 새 아파트에서 6년 살았으니 24%, 합쳐서 64%예요.

 

 

3단계. 양도소득세 계산은 이렇게 마무리돼요

양도소득금액 2억 1,120만 원 - 기본공제 250만 원 = 과세표준은 2억 870만 원이에요.

1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 구간이라 세율은 38%, 누진공제는 1,994만 원이에요.

그렇게 계산한 양도소득세가 약 5,936만 원, 지방소득세 약 593만 원이 붙어요.

 

따라서 이 사례는 총 양도소득세가 약 6,500만 원이었어요.

 

팔기 전에 이것부터 확인하세요

계약하기 전에 권리가액, 추가분담금, 관리처분계획인가일이 적힌 서류부터 모아 두세요.

종전 집과 새 아파트에서 각각 몇 년을 살았는지도 따로 확인해야 하고요.

그러면 양도소득세를 조금 더 정확히, 빠르게 확인하실 수 있어요.

 

만약 장기보유특별공제를 취득일부터 계산해서 양도소득세 신고를 잘못하면 당장은 세금이 덜 나온 것처럼 보일 순 있어요.

하지만 세무조사에 걸려 원래 냈어야 할 세금에 가산세까지 내는 경우가 많아요.

적법하게 신고하고 싶어서 세무사에게 신고를 맡기신 대표님 중에서도 잘못 신고되어 있는 경우가 있었는데요.

억울하다고 해도 가산세가 없어지지 않으니, 이런 부분을 체크해보시면 좋아요.

 

양도세하면 계산하는 남자 김진규 세무사입니다.

놓친 게 없는지 궁금하시면 아래 이미지를 눌러 문의해 주세요.

전화 문의 : 02-332-7124

 

 

 

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